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新冠疫情重創大陸房企 北京面臨嚴峻考驗

【發現新鮮事/綜合報導】去年之前,已經瀕臨崩盤的中國大陸房地產市場,在去年底新冠肺炎爆發下深陷寒冬,如今更是雪上加霜。新冠肺炎對大陸房市的打擊相當明顯,今年2月份交易量創近10年最大跌幅,謂之跌至冰點,一點也不為過。

根據中國媒體《界面新聞》3月5日報導,「易居中國」旗下克而瑞信息集團研發部門CRIC研究中心的最新數據,顯示中國大陸27個重點城市2月份的新建住宅成交量比去年同期下滑77%。疫情較為嚴重的武漢、重慶甚至創下零成交紀錄。

房市懸崖式下墜

隨著新冠肺炎疫情擴散,大陸房市不僅持續呈大量破產之趨勢,大型房企也自身難保,例如恆大集團2月16日祭出全數75折的史上最大促銷活動,成效仍然不彰。恆大集團曾於2019年9月爆出流動性危機,當年上半年債務激增約200億美元,共達1,137億美元新高點。

此外,中國招商證券針對大陸36個城市房銷統計數據指出,新屋銷售於2月首週崩跌90%,舊屋銷售也崩跌91%,顯示肺炎疫情對中國大陸房產市場衝擊規模相當驚人,已造成懸崖式下墜。

而去年底新冠疫情爆發前,中共當局為「去槓桿」及抑制嚴重的炒房炒地亂象,已實施限購令,並緊縮房貸條件。復因中國大陸經濟下行,房產市場萎縮及景氣持續低迷,不料年關爆發的肺炎疫情愈演愈烈,終致一發不可收拾,房市普遍面臨斷頭式破產或忍受凌遲之苦。

迄2月中旬,中國仍有超過100個城市的售屋點尚未開放,深圳甚至禁止舉辦房銷活動;鄭州則下令3月中旬之前,房地產不得開工。

視短期鉅額現金流量為營運命脈的房企而言,大陸新冠疫情即便第二季和緩,仍足以導致企業破產。標普全球評等指出,資金流動性較差的房企,其困境將嚴重惡化。

房地產市場據估計占陸GDP的25%,新冠疫情使許多建案延後銷售,購屋者與投資者紛紛卻步。英國《金融時報》近期報導,肺炎疫情重創中國大陸高達3兆美元的房地產市場。據悉,1月底武漢等第一波封城後,廣西等多省便暫停新建案銷售活動。

CRIC研究中心並指,2月份北上廣深四大一線城市總成交量同比下跌73%;二、三線城市總成交同比下降78%;三、四線城市所受衝擊尤大,主因係今年返鄉置業的需求較少,加上當局推動二線城市開放人才落戶政策,吸收三、四線城市的房產需求。

中國知名房企2月份業績重挫,例如富力地產、融信中國銷售額同比皆下挫約六成,首創置業則同比下跌超過八成。CRIC研究中心數據顯示,今年2月中國大陸前百大房企銷售額同比下滑37.9%;若估1至2月累計銷售額,同比降低23.8%。

更憂心的是,該銷售額可能有嚴重灌水的跡象。

根據《樂居網》3月5日報導,目前許多房企以線上訂房取代實體購屋,為爭取客戶及在投資人面前撐住銷售表象,而陷入惡性競爭。線上訂房門檻越來越低,投下幾千元就可以訂房認購,且一段時間後可自由退房。許多房企甚至強迫員工先行認購,致實際銷售額灌水,許多房產實際沒有賣出。

另有知名商用不動產業者近期針對700名房東、租客及投資人電話民調,發現超過九成房東與租客皆認為,2020年無擴大租賃之意願,高達七成租客認為商辦租金可能下跌。受訪的337名商辦租客中,有45%明顯感到業務量減少。

北京嚴守最後防線

此前,大陸房市低迷已久,加上疫情延燒失控、未見緩和,許多房產交易及金流受限,市場呈現半昏迷狀態,即使要回復至慘澹的2019年都很困難。

大陸房市面臨空前考驗,例如今年元旦至2月10日間,40天內已多達96家房企破產。相較之下,2019年上半年有270家房企破產,估今年突破500家破產,已是歷史新高。

根據市場研究諮詢機構「中國褐皮書」(China Beige Book),近日公布肺炎疫情爆發後第一份中國經濟調查報告,大陸市場實際情況比媒體報導還要嚴重。至少三成房企仍未復工,由於無金流挹注,將有數百萬家公司負債,形成金融大災難。

中國褐皮書2月份完成對1,400多家企業調查,執行長米勒受訪美國財經網站MarketWatch指出,目前大陸的局勢比媒體報導嚴重許多,而對中國經濟最重要的觀察對象正是房產行業,「因為這是北京當局的最後一道防線」。

在肺炎疫情、黑天鵝的干擾下,2020年伊始,陸房地產市場比去年普遍惡化,局面恐不堪設想。




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